Един строеж е незаконен, когато се извършва: в несъответствие с предвижданията на действащия подробен устройствен план и без строителни книжа; без съгласувани инвестиционни проекти и/или без разрешение за строеж; при съществени отклонения от съгласувания инвестиционен проект; със строителни продукти, несъответстващи на съществените изисквания към строежите, или в нарушение на правилата за изпълнение на строителните и монтажните работи, ако това се отразява на конструктивната годност и безопасното ползване на строежа и е невъзможно привеждането на строежа в съответствие със законовите изисквания.
Търпимите строежи са уредени в текстовете на § 16 и § 127 от ПЗР на Закона за устройство на територията. При анализа на два параграфа най-общо можем да обособим няколко вида строежи, които се определят от законодателя като търпими.
Строежи по ал. 1 на § 16 от ПР на ЗУТ. Това са строежи, изградени до 07.04.1987 г., за които няма строителни книжа, но са били допустими по действащите подробни градоустройствени планове и по правилата и нормативите, действали по време на извършването им или съгласно този закон. Те са търпими строежи и не подлежат на премахване и забрана за ползване и могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка след представяне на удостоверение от органите, които са овластени да одобряват съответните инвестиционни проекти, че строежите са търпими.
Строежи по ал. 2 на § 16 от ПР на ЗУТ. Това са строежи, започнати в периода 08.04.1987 г. – 30.06.1998 г., но неузаконени до влизането в сила на този закон. Те не се премахват, ако са били допустими по действащите подробни градоустройствени планове и по правилата и нормативите, действали по време на извършването им или съгласно този закон, и ако са декларирани от собствениците им пред одобряващите органи до 31.12.1998 г.
Строежи по ал. 3 на § 16 от ПР на ЗУТ. Това са незаконни строежи, започнати след 30.06.1998 г., но неузаконени до обнародването на този закон, не се премахват, ако са били допустими по действащите подробни градоустройствени планове и по правилата и нормативите, действали за посочения период или съгласно този закон, и ако бъдат декларирани от собствениците им пред одобряващите органи в 6-месечен срок от обнародването на този закон.
Строежи по ал. 1 на § 127 от ПЗР на ЗИДЗУТ. Това са строежи, изградени до 31.03.2001 г., за които няма строителни книжа, но са били допустими по разпоредбите, които са действали по времето, когато са извършени, или по действащите разпоредби съгласно този закон. Те са търпими строежи и не подлежат на премахване или забрана за ползване и могат да бъдат предмет на прехвърлителна сделка след представяне на удостоверение от органите, които са овластени да одобряват съответните инвестиционни проекти, че строежите са търпими.
Търпимите строежи с постоянен устройствен статут по действащ подробен устройствен план могат да се пристрояват, надстрояват, да се извършват основни ремонти, реконструкция и преустройство, да се променя тяхното предназначение и всички допустими строителни и монтажни работи в съответствие с предвижданията на действащия подробен устройствен план. От друга страна, търпимите строежи без постоянен устройствен статут по действащия подробен устройствен план могат да се престрояват вътрешно, да се променя предназначението им, да се ремонтират, без да се изменят външните им очертания в хоризонтално и вертикално отношение и без да се правят нови или да се укрепват носещи конструкции.
Главният архитект е компетентният орган да издаде или откаже издаване на удостоверение за търпимост. Най-често удостоверение за търпимост се издава само в случаите, когато искането е с оглед извършване на прехвърлителна сделка, както и с оглед производство за премахване на незаконен строеж, в което собственикът следва да доказва търпимостта му, за да не бъде премахнат. Удостоверението за търпимост не може да превърне незаконния строеж в законен.