Повече от три десетилетия след началото на възстановяването на земеделските земи в България все още има собственици и наследници, които имат признато право на собственост, но не са получили реално своя имот. Именно тук се появява един от най-сложните въпроси на поземлената реституция – земите от т.нар. остатъчен поземлен фонд по чл. 19 от ЗСПЗЗ. Темата стана особено актуална след 23 декември 2025 г., когато изтече петгодишното ограничение за разпореждане с тези земи. Това постави отново въпроса кои имоти действително принадлежат на общините и кои са свързани с неприключили процедури по възстановяване на собствеността.
По смисъла на чл. 19 ЗСПЗЗ общината стопанисва и управлява земеделската земя, останала след възстановяването на правата на собствениците. След влизането в сила на плана за земеразделяне и одобряването на картата на съществуващите и възстановимите стари реални граници тези земи стават общинска собственост. Те формират т.нар. остатъчен поземлен фонд, в който попадат земи, останали след проведената реституция, включително такива, за които не е било поискано възстановяване в установените срокове. Общината ги придобива по силата на закона, а не чрез покупка или друга обичайна сделка.
Конкретните имоти не би следвало просто да бъдат обявени едностранно от общината за нейна собственост. ЗСПЗЗ предвижда те да бъдат определени от специална комисия, назначена от директора на съответната областна дирекция „Земеделие“. В нея участват представители на общинската служба по земеделие, Агенцията по геодезия, картография и кадастър, общината и съответните държавни горски или ловни стопанства. При съставянето на акта за общинска собственост трябва да бъде посочено и протоколното решение на тази комисия. Това е важно за собствениците и наследниците, защото при спор за конкретна земя трябва да се установи на какво основание и по каква процедура имотът е станал общински.
Тук обаче има една много важна особеност. Общинската собственост върху тези земи е свързана именно с приключването на реституционния процес. Затова при спор за конкретен имот същественият въпрос не е само „Кой е записан като собственик днес?“, а и „Имало ли е право на възстановяване и приключила ли е процедурата по него?“. Това разграничение е особено важно при земите, които в регистрите и кадастралната карта вече са отразени като общинска собственост, но за тях съществуват стари реституционни преписки.
Поземлената реституция преминава през няколко етапа – от признаването на правото на възстановяване до възстановяването на собствеността върху конкретен имот. Именно между тези два момента възникват част от проблемите. Именно между тези два момента възникват част от проблемите. Има случаи, при които бившият собственик или неговите наследници имат признато право на възстановяване в съществуващи или възстановими стари реални граници, но границите на конкретния имот не са били установени и процедурата не е довършена.
При земите по чл. 19 трябва ясно да се разграничават две различни ситуации. В първата имаме земя, която действително е останала след приключването на реституцията и законосъобразно е станала общинска собственост. Във втората има собственик или наследници с признато право на възстановяване, но процедурата по отношение на конкретния имот не е приключила. Смесването на тези две категории е същината на голяма част от споровете. Затова наличието на акт за общинска собственост или записването на общината в кадастъра не трябва да бъде краят на проверката, а повод да се проследи историята на конкретния имот.
В продължение на години законодателството ограничаваше възможността общините да се разпореждат със земите от остатъчния поземлен фонд. Целта на ограниченията беше тези земи да бъдат запазени като ресурс за довършване на реституционните производства и за обезщетяване на правоимащите лица. Първоначалната петгодишна забрана от 2015 г. беше последвана от нов петгодишен ограничителен режим, в сила от 23 декември 2020 г., който приключи на 23 декември 2025 г. Така от началото на 2026 г. общините получиха възможност отново да планират разпоредителни сделки със съответните имоти по общия законов ред за земеделските земи – общинска собственост. Това създаде нов практически проблем. Докато ограниченията действаха, възможността общините да се разпореждат с тези имоти беше значително стеснена. След отпадането им рискът даден имот да бъде предмет на разпоредителна сделка придобива много по-голямо значение за хората с незавършени реституционни процедури. Самото ограничаване на разпореждането обаче не решава основния проблем. То само запазва земите. Същественият въпрос е да бъдат ясно разграничени земите, които действително принадлежат на общината, от тези, за които съществуват признати права на възстановяване.
Ако имате данни, че ваш наследодател е притежавал земеделска земя и за нея е започнала процедура по възстановяване, а днес имотът се води общинска собственост по чл. 19, проверката не трябва да се ограничава само до актуалната кадастрална карта. Важно е да се установи дали е било подадено заявление за възстановяване, има ли решение на поземлената комисия или общинската служба по земеделие, какво точно право е признато, приключила ли е процедурата с възстановяване на конкретен имот и на какво основание земята впоследствие е включена в остатъчния поземлен фонд. Историята на конкретния имот и документите по реституционната преписка са тези, които могат да дадат отговор дали става дума за земя, действително останала след реституцията, или за неприключило производство по възстановяване на собствеността.